Fim da renda extra? Entenda como a nova política tarifária impacta o aluguel por temporada

O cenário para quem utiliza imóveis de praia ou apartamentos urbanos como fonte de renda extra está prestes a mudar drasticamente. A partir de 2026, os efeitos da Reforma Tributária prometem transformar o que antes era uma simples locação civil em uma atividade empresarial de hospedagem. Na prática, a mudança significa que o “Leão” terá braços mais longos e novas alíquotas.

Até então, o proprietário pessoa física lidava majoritariamente com o Imposto de Renda (IR), com alíquotas de até 27,5%. Com o novo regime, entram em cena o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Mesmo com um redutor de 40% na alíquota padrão previsto para o setor, a carga tributária total pode saltar para cerca de 44%, dependendo do perfil do contribuinte.

Mudança na natureza jurídica

A grande virada de chave reside na classificação da atividade. De acordo com a Lei Complementar nº 214/2025, contratos com duração inferior a 90 dias deixam de ser regidos estritamente pela Lei do Inquilinato para fins fiscais.

“A principal mudança é a natureza jurídica da atividade. O proprietário deixa de ser visto apenas como locador e passa a ser tratado, para fins fiscais, como prestador de serviços, ficando sujeito ao IBS e à CBS”, explica o Dr. Bruno Durão, advogado tributarista e fundador do Grupo Durão Advocacia, em conversa com o bahia.ba.

Segundo ele, esse novo enquadramento “desloca a atividade para o campo empresarial”, exigindo maior rigor contábil e possivelmente novas inscrições fiscais.

A Thamires Albuquerque, especialista em Direito Tributário, reforça, ao bahia.ba, que o impacto vai além do nome.

“Não é apenas uma mudança de nome, mas uma mudança na natureza da atividade. Surgem novas obrigações fiscais, a possibilidade de exigência de cadastro, emissão de documentos fiscais e, futuramente, até exigências semelhantes às que hoje já recaem sobre hotéis e pousadas”.

Insegurança para o pequeno proprietário

Um dos pontos mais sensíveis da nova legislação é a falta de distinção entre grandes operadores imobiliários e cidadãos que alugam um único quarto ou imóvel ocasionalmente. A “equiparação automática” à atividade de hospedagem é vista com preocupação.

Para o Dr. Bruno Durão, há um risco concreto de judicialização. “Isso pode gerar conflitos interpretativos, autuações fiscais e judicialização, sobretudo na definição do momento exato em que a atividade passa a ser considerada serviço. É um ponto sensível da reforma, que tende a ser bastante debatido nos tribunais”.

Thamires complementa que a nova regra pode também até afastar pessoas do mercado. “A maioria das pessoas que aluga por temporada não se enxerga como empresária. A partir do momento em que a legislação impõe uma carga tributária específica e não deixa claro como essas obrigações devem ser cumpridas, surge o medo de errar e o risco de autuações.”

Papel das plataformas

Com a digitalização da economia, o Fisco agora possui ferramentas para um cruzamento de dados muito mais eficaz através do Cadastro Imobiliário Brasileiro. As plataformas digitais, como o Airbnb, devem se tornar aliadas da arrecadação.

“As plataformas digitais ganham um papel ainda mais relevante, pois passam a ser vistas pelo Fisco como canais estruturantes da atividade. O momento exige planejamento tributário preventivo para evitar surpresas”, alerta Durão.

Sobre quem pagará a conta final, Thamires Albuquerque é direta. “Os contratos continuam válidos do ponto de vista civil, mas os efeitos tributários seguem a nova regra. O resultado prático é que o custo da operação aumenta e esse custo acaba sendo repassado ao consumidor final”, conclui.